大家好，今天和大家聊一个法拍房领域非常典型的问题：当你通过以物抵债拿到一套房产，却发现房子里“自带”了一份长达21年的租约，原房东和承租人还振振有词地说“买卖不破租赁”，遇到这种房产纠纷你该怎么办？是不是只能认栽？上海一中院前不久审结的一起案件，给出了明确的答案。

案情回顾

宝林公司是上海某休闲购物中心的开发商，与诚天公司达成合作开发协议，将该房产长期出租给诚天公司。后来宝林公司因欠款未还，这套房产被抵押给了多鑫公司。多鑫公司委托法院拍卖这套房产，拍卖须知里写明：“此处房地产为带租约、整体按现状变卖……买受人若对原房东与承租人的约定有异议，应通过协商、另诉等方式解决。”结果这套房产流拍了。

随后，多鑫公司将债权转让给了艾泉公司。艾泉公司在执行过程中，通过以物抵债的方式取得了这套房产的所有权。拿到房产证的那一刻，艾泉公司以为终于可以名正言顺地使用这套房产了，结果却发现——房产早已被开发商“打包”租给了关联公司诚天公司，租期长达21年。

艾泉公司仔细查阅了宝林公司与诚天公司之间的多项开发、补充、还款协议后，发现事情远没有那么简单。首先，两家公司的法定代表人是母子关系——开发商宝林公司的法定代表人与承租方诚天公司的法定代表人，是母子！两家公司之间还存在相互持股、账目不清的现象。

更关键的是，艾泉公司发现这份所谓的《包租协议》存在一个致命的逻辑漏洞：协议签订于2010年，但协议中记录的竟然是2011年才形成的三期房地产权证号。这就好比有人在2020年签的合同里，写上了2021年才会发生的事情——时间倒流，合同“穿越”了。

艾泉公司认为，开发商和承租方恶意串通，签署虚假的包租协议，制造21年租金已收取的假象，导致案涉房地产被带租拍卖，艾泉公司虽然取得了所有权，却无法实际使用或收取租金，严重损害了其合法权益。

两家公司的回应也很“硬气”：艾泉公司如果对带租约拍卖有异议，应当在执行程序终结前提出。既然法院没有否定租约的合法有效，根据“买卖不破租赁”原则，租约就应该继续履行。

法院裁判

上海一中院经审理后，明确了两大争议焦点：

第一，艾泉公司同意带租约拍卖后，还能不能另行起诉主张租约无效？

法院认为，前案执行过程中，艾泉公司对租约的效力和剩余租期的租金支付都提出过异议，但拍卖须知明确写明“买受人对租约有异议需要另行诉讼解决”。艾泉公司作为最终的买受人，房产上是否存在合法有效的租约，直接影响其取得房产后的权益，因此艾泉公司作为利害关系人，完全有权提起本案诉讼。

第二，案涉租约到底有没有效？

法院审查后发现了两个核心问题：

1. 时间逻辑矛盾：2010年签订的《包租协议》中，出现了2011年才形成的三期房地产权证号，明显不合常理。

2. 实际履行缺失：宝林公司与诚天公司就房产的交接、占有、租金支付等结算明细，完全不符合正常租赁关系中费用支出的规则。说白了，这份协议压根就没有真正履行过。

基于以上事实，上海一中院认定：宝林公司与诚天公司为非法获利，恶意串通，虚签合同，虚假履行，意图长期占有使用房屋，损害了艾泉公司的合法权益，租约应属无效。

最终，法院判决案涉租约无效，宝林公司和诚天公司返还涉案房产。上海高院二审维持了原判。

上海霖得泓律师事务所李律师解读

“买卖不破租赁”确实是《民法典》确立的重要原则，旨在保护承租人稳定的居住和经营利益。但这个原则有一个重要的前提——租赁关系必须真实、合法、有效。如果原房主为了阻挠司法拍卖、逃避交付，或者与案外人恶意串通，通过倒签合同、虚构租赁关系为房产设置长期负担，法律不会予以保护。

实践中，法院判断租约是否存在“恶意串通”，通常会重点审查以下几个维度：

• 关联关系：出租方与承租方是否存在亲属、母子公司等特殊利害关系；

• 签约时间：租约签订时间是否在房产查封、抵押或拍卖前夕；

• 租金支付：是否存在一次性支付长期租金、租金远低于市场价等不合常理的情形；

• 实际占有：承租人是否实际占有并使用房屋。

对于法拍房竞买人而言，“带租拍卖”并不意味着必然“认栽”。在参与竞拍前，建议通过查阅执行裁定、实地勘察、调查租赁合同细节等方式，对租约的真实性进行预判。如果发现存在“恶意串通”的嫌疑，可以在执行程序中提出异议，或者在取得房产后通过另行起诉的方式寻求救济。

上海霖得泓律师事务所专注于不动产与执行异议领域，如您在法拍房交易中遇到类似难题，欢迎联系我们4006606896，我们将为您提供专业的法律支持。